10 เกณฑ์ตัดสินใจ ซื้อบ้านเพื่อลงทุน

 


        การซื้อบ้านเพื่อการลงทุนนั้นถือว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ หลายคนอาจบอกว่า “บ้าน” เป็นของใหญ่ ขายก็ยาก ความจริงเเล้วเรื่องนี้ต้องรู้จังหวะการลงทุน และอีกสิ่งที่จะช่วยทำให้รู้ว่าถึงเวลาที่ควรจะลงทุนได้เเล้วหรือยัง? ก็คือเกณฑ์ประเมินการลงทุนนั่นเอง มาลองดูกันดีกว่าว่ามีอะไรบ้าง


        1.ค่าเช่าบ้านที่คาดว่าจะได้รับ ของบ้านหลังนั้น ต้องสอดคล้องกับค่าเช่าในท้องถิ่น ปกติค่าเช่าของบ้านแต่ละหลัง แต่ละทำเล จะถูกกำหนดจากกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ในพื้นที่นั้นๆ เป็นสำคัญ


        2.ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ ของบ้านหลังนั้น ต้องไม่เกินค่างวดในการผ่อนชำระบ้านในแถบนั้น ปัจจัยกำหนดค่าเช่าบ้านที่สำคัญอีกตัวหนึ่งก็คือค่างวดในการผ่อนชำระในการซื้อบ้าน ปกติบ้านเช่าในแต่ละทำเลจะกำหนดค่าเช่าสูงสุด ได้เพียงแค่ไม่เกินค่างวดขั้นต่ำในการผ่อนซื้อบ้านลักษณะเดียวกันในบริเวณนั้นเท่านั้น เพราะถ้าเกินกว่านั้น คนก็จะเปลี่ยนใจไม่เช่าบ้าน หันไปซื้อบ้านแทน


        3.ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่าสุทธิต้องได้มากกว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุนทั่วไป อัตราผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุน(Return on Investment:ผลตอบแทนสุทธิรายปีหารด้วยเงินลงทุน) เป็นแรงจูงใจสำคัญที่สุดในการตัดสินใจลงทุนทุกประเภท รวมทั้งบ้านด้วย ถ้าตรวจสอบแล้ว แน่ใจว่าบ้านหลังหนึ่งลงทุนแล้ว สามารถให้ผลตอบแทนสุทธิรายปี เทียบกับเงินลงทุนสูงกว่าทางเลือกในการลงทุนอื่นๆ ก็คงไม่มีเหตุผลอื่นใดที่จะไม่ควรลงทุนในบ้านหลังนั้นๆ


        4.ทำเลต้องดีและเด่นเมื่อเทียบกับบ้านในบริเวณนั้น ซึ่งจะช่วยให้บ้านมีมูลค่าเพิ่มในตัวเองได้ เพราะทำเลที่ดี มีผลทำให้บ้านขายหรือปล่อยให้เช่าง่าย และมีโอกาสกำหนดค่าเช่า และราคาขายได้สูงกว่าด้วย


        5.บ้านหลังนั้นต้องกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้วงเงินสูง ที่เป็นเช่นนี้เพราะยิ่งกู้ได้วงเงินสูงมากเพียงไหร่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะยิ่งสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดได้มากขึ้นเพียงนั้น ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากการใช้เงินลงทุนของตัวเองน้อยลง และได้ประโยชน์จากการนำเงินทุนต้นทุนต่ำของผู้อื่น มาหาผลประโยชน์ให้ตัวเองได้


        6.ต้องแน่ใจว่าเมื่อถือไปนานๆ มีโอกาสได้กำไรจากการเพิ่มค่า เสน่ห์สำคัญของการลงทุนในบ้านอย่างหนึ่งก็คือ มีโอกาสที่จะได้กำไรจากมูลค่าเพิ่มเมื่อถือครองไปนานๆ แต่ประเด็นที่ควรต้องสังวรอยู่ตลอดเวลา ก็คือไม่ใช่บ้านทุกหลังจะมีกำไรจากการเพิ่มค่าได้ เพราะการเพิ่มค่าของบ้านขึ้นอยู่กับว่าเป็นบ้านประเภทใดและอยู่ในทำเลไหนเป็นสำคัญ


        7.ต้องแน่ใจว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20% ซึ่งจะเป็นผลให้บ้านหลังนั้น หากขายเลยในตอนซื้อ พอหักค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ แล้ว ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้ในทันที แนวคิดแบบนี้ ปกติจะใช้ได้ผลดีกับบ้านมือสอง ซึ่งถ้ากระทำได้จะช่วยให้ผู้ลงทุนได้รับกำไรอย่างเป็นกอบเป็นกำ และยังเป็นเครื่องการันตีได้เป็นอย่างดีกับการลงทุนในระยะยาว


        8.ลงทุนแล้ว คืนทุนเร็ว อาศัยหลักคิดการทางการเงินง่ายๆ ก็คือ คืนทุนหรือได้เงินลงทุนเริ่มแรกกลับคืนมาทั้งหมด ยิ่งเร็วเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น เพราะหมายถึงการมีความเสี่ยงในการลงทุนน้อยลงเพียงนั้น


        9.บ้านหลังนั้นสามารถหาผู้จะเช่าหรือผู้จะซื้อได้ก่อนการตัดสินใจซื้อ การมองหาผู้เช่าตั้งแต่เนิ่นๆ ในช่วงก่อนซื้อ จะทำให้ผู้ลงทุนทราบข้อมูลว่าผู้จะมาเช่าเป็นใคร และทราบว่าจะได้ค่าเช่าเท่าไหร่ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ สามารถใช้ประเมิน ตัดสินใจว่าควรซื้อหรือไม่ควรซื้อบ้านหลังได้เป็นอย่างดี*


        10.ต้องสามารถนำดอกเบี้ยมาใช้ลดหย่อนภาษีได้ด้วย สิทธิประโยชน์บุคคลธรรมดาที่สามารถนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้ ถือเป็นผลตอบแทนรายปีที่น่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนในบ้าน 


        อย่างที่เขามักพูดกันว่าการลงทุนนั้นมีความเสี่ยง ไม่ว่าจะลงทุนด้านไหนก็ตาม ดังนั้นเราต้องศึกษาหาข้อมูลให้ดีก่อน อย่ารีบร้อนตัดสินใจ ไม่งั้นเราอาจะพลาดเเละขาดทุนได้


ขอบคุณแหล่งข้อมูล : home.co.th